2005年北京商业市场年度报告

来源：商铺部

万利仁行旗下---尊铺行市研部提供 商业是一个现代化、国际化大都市的活力所在，北京作为中国的首善之躯2008年奥运会的主办城市，商业市场已受到了国家各级政府的密切关注和大力扶持。按经营业态大体分为：百货业、餐饮业、休闲娱乐业和金融服务业等若干形态的各业态商业,在2005年的北京市场均得到了良好的发展，并保持着强劲的增长势头。目前总体来看，北京商业市场近些年内将保持供需两旺的繁荣局面。 [B]一、北京商业市场商圈分布简要分析[/B] 对商业市场的商圈分析是一种对宏观、中观商业环境的把握，分析的是否准确、是否透彻直接决定着各商业业态对选址问题的把握，从而影响到日后多年的经营获利情况，对北京的商圈简要列举如下： 1)北京10大黄金投资板块：CBD、朝外大街、燕莎、金融街、东直门、东长安 街、亚奥、西大望路、西单、中关村。 2)北京15大蓝筹升值板块：西直门、德外、西客站、两广路、朝阳东路、方庄、 健翔桥、安定门、西长安街、马甸、木樨园、三元桥、太阳宫、望京、丽泽 路。 3)北京7大生态板块：万柳板块、亦庄板块、上地、金盏乡、北京物流港、天竺 空港工业区、通州。 [B]二、北京商业市场面积供应分析[/B] 2005年纯商业物业和写字楼底商的供应均呈上升势头。纯商业项目包括：中关村第三极商城、新中关商城、永安里雅秀商城、五棵松西典购物中心、西单109百货等。2005年北京写字楼新增供应近300万平方米，其中底商份额占到总体量的10%。另外还有一些在建大型商业物业，如财富中心、万达广场、华贸中心、第一商城二期等。 [B]三、北京商业市场面积需求分析[/B] 随着国家改革开放的深入，特别是受中国正式加入WTO的影响，北京商铺市场的需求于近年来日异增加。根据我部对本市全年的商业面积吞吐系统数据研究发现：商业卖场类的需要表现非常踊跃：国外一些著名商业集团表现尤为突出。外资商业巨头开始大举进入北京，欧洲三大家居超市百安居、欧倍德、乐华梅兰，世界最大的便利店7-11；美国零售业旗手沃尔玛、法国欧尚、永乐电器、泰国正大集团下属企业易初莲花；世界第二大体育用品超市迪卡侬等世界商业旗舰陆续进入北京。同时国内的商业企业，如物美综合超市、上海联华超市、美廉美超市等，以及国美、大中、苏宁等大型电器卖场也在不断拓展，以占据更大的市场份额。 餐饮业方面：必胜客、肯德基、吉野家、永和大王等连锁企业相继开辟新的经营网点。另外近期掀起了高档餐饮开店的热潮，国内各地甚至国外的高档餐饮普遍看好北京市场，陆续在北京开店。并且都不约而同的涌入各高档的写字楼，以抢占各商圈的一席之地。这批餐厅装修豪华、档次上程，极大丰富了北京诸多高档写字楼的商务配套。 金融服务业是各高档写字楼底商的忠实消化者，无论是国有四大行，还是各商业银行，均将眼光投向写字楼底商。以目前而言，各商圈内凡是乙级以上的写字楼，首层、二层底商均由金融服务类机构消化已成为一种趋势。另外，随着国家对金融行业政策的逐渐放开，外资或其它非国有性质的金融服务类机构，正积极涌入北京市场。除习惯性将自己的总行、省级分行设在长安街沿线以外，金融街是各金融服务机构建设营业网点的集中区域。从04年9月至05年6月，金融街新增外资金融机构一共11家，包括纽约银行、高盛、汇丰银行、花旗银行等都在纷纷的洽谈入住金融街。仅以中国银行为例，金融街现有营业网点3家，计划到06年，同区域营业网点将增设至10家。 如上所述，以我部掌握的本市全年商业面积系统数据分析，大型卖场、中商档餐饮、中商档休闲娱乐、金融服务、大型展厅已成为消化商业面积的核心业态。 部分成交案例列举如下： （一）2005年部分知名商铺成交案例 [center][IMG]/upload/chengjiaoanli.jpg[/IMG][/center] （二）2005年知名外资银行成交案例 [center][IMG]/upload/waizichengjiao.jpg[/IMG][/center] 上述分析表明，北京商铺市场的需求日趋火爆。 [B]四、北京商业面积租金水平分析[/B] 租金价格是市场供需双方共同关注的热点话题，价格的高低主要是由宏观市场环境和微观的商铺软硬件条件所决定的。通过商铺指数系统分析数据表明，2005年北京市商业物业受市场需求增加的影响，租金和售价水平均有所上升。 2005年商业面积新增供应约30万平方米 优质首层报价: USD58/月/建筑平方米（扣除物业管理费）较04年上升1.2% 优质二层报价: USD30/月/建筑平方米（扣除物业管理费）与04年水平持平 吸纳量: 27.18万平方米 较04年上升2% 空置率: 9.4% 较04年下降0.2% [center]底商面积供应量、吸纳量、空置率及价格走势[/center] [center][IMG]/upload/gongyingliang.jpg[/IMG][/center] [center][IMG]/upload/zoushi.jpg[/IMG][/center] [center]租金价格走势[/center] [center][IMG]/upload/zujingzoushi.jpg[/IMG][/center] [B]五、北京商业面积售价水平分析[/B] 目前，北京商业物业主要以出租和出售两种形式进入市场，其中出售型商业物业以SOHO尚都、第五大道、凤凰城等为代表。出售商铺主要目标客户群可分为两大类。其一为自用型客户，这些客户购买商业物业后将其自作经营，此类型客户多为极具实力的大型商业集团或银行保险等金融机构。自用型客户的商铺买卖成交尽管单笔交易量数额巨大，但不是市场的主流。商铺市场的出售交易大多集中在第二类客户身上，即投资型客户，此类客户购买商铺不为自营，而是将其出租，收取租金，他们将商铺的购买视为一种投资，目的是想得到高额、稳定的租金回报。 随着国家对房地产市场改革的深化，特别是近期出台的对商业物业购房的按揭贷款方面的限制，对商铺的出售市场造成一定的冲击。商业面积会大量的租赁成交，只租不售或先租后售的项目将成为市场主流。而对于出售型的物业，开发商也会不断地加强对全盘的销售控制，并在后期的招商过程中限制资质不佳的客户经营，维护项目的整体形象。另外，在今后的一段时期内将涌现出更多的品牌商业管理公司，为商业项目的开发商和业主进行整体的策划、招商和管理工作。综上所述，我们有理由预测未来的商铺市场将是租赁活跃，买卖相对清淡的市场。 [B]六、2006年北京商业市场展望[/B] 总体来说，北京市商业市场的可持续发展被普遍看好，据商业权威机构AC尼尔森最新发布的报告显示，作为世界最具活力的快速消费品市场之一，中国内地已成为亚洲第二大零售市场。目前，世界五十家最大的商业企业已经有超过七成进入中国，但外资零售企业的销售额仅占中国商品零售总额三万亿元的1.2%，这为入驻中国的全球商业巨头提供了极大的发展空间。持续旺盛的市场需求促使优质商业物业的空置率不断下降，供不应求的局面使业主顺势调高价格。 市场的繁荣、经济的发展需要供需双方共同努力来营造，北京商业市场的不断繁荣需要开发商和广大投资者的精诚合作。只有这样才能够达到一种皆大欢喜的双赢局面。