2006年上半年甲级写字楼市场报告

一、新增供应集中
　　2006年上半年写字楼市场新增供应量近100万平方米，主要集中在CBD区域，占到全市整体供应的三分之一左右，其次是中关村和金融街，两个区域的新竣工项目量体总和占到整体供应的三分之一。截止至06年6月，北京市场上写字楼总存量达到了近1100万平方米，其中甲级和甲级以上的写字楼面积比例约占四成。

　　中关村仍旧是写字楼空置最多的区域，占到北京整个写字楼市场的25%。而预计CBD及东二环区域将在07年成为供应项目最多的区域，未来更多的品质高的甲级写字楼也大部分来源于该区域。现阶段各区域写字楼存量分布如下图：

二、销售市场大单活跃
1、国内资本促进存量消化
银根紧缩后，银行也收紧了对写字楼自用型客户和投资者的放贷业务。导致实力弱小的写字楼自用型中小企业被排除在贷款对象以外，而企图靠银行贷款购买物业，进行出租的投资者，也受资金紧张的影响，纷纷撤市。因此，如今的京城房地产市场上，很难看到像财富中心、南新仓国际大厦等一样，以散售为主的写字楼项目创造出的销售奇迹。
　　然而近年来写字楼销售市场由于一些新型新的国有股份制公司不断涌现，尤其是大中型国有实力企业对写字楼的需求尤为旺盛，至使它们成为了写字楼销售市场大单成交的主力军之一。

2、国外资本抢占整购时机
相对内资企业以自用为主的投资行为来讲，海外财团和基金则是看好京城的写字楼市场较高的升值空间、人民币升值的重大利好等方面，以整购的方式大量吸纳高品质写字楼物业。期望通过出售或出租，获取高额利润以及稳定的长期租金。项目所在区域的升值潜力，及能否得到满意的投资回报率，则是这些整栋购买的投资巨头最关心问题，故他们选择区域范围多位于CBD商务核心区域。

三、写字楼租赁市场悄然回暧

　　北京写字楼租赁市场在06年春节后逐渐回暖，整体入住率较05年下半年相比有所提高。以中关村区域为例，巨大的存量至使这一区域写字楼的租金水平长时间处于谷底，平均成交价曾经一度低于￥3.5元/平方米。随着区域环境的逐渐成熟和写字楼存量的稳步消化，这一区域的加权入住率已由35%上升至60%，平均净租金也较春节前提高了10%，更多的多元化实力企业越来越看好这里的发展潜力。而新推出项目，如中钢国际广场、第三极等，由于项目档次高，定价远远高于周边项目，所以中关村价格整体上涨很快。
　　金融街改变了两年来无新盘的状况。自06年年初，英蓝国际金融中心、金泽大厦、鑫茂大厦、盈泰大厦、再保险大厦等新项目相继投入市场，给这个历来相对封闭的区域注入了新的生机。造成本区域客户流动性加大，加之多个外资金融、保险机构在这一时期为总部选址，金融街出现了批量式的大单成交。
　　CBD区域，中青旅、通用国际等项目的推出，总体供应量并不大，该区域基本延续市场惯性发展。

   

　　总体来看，由于市场需求增加，各区域顶级写字楼项目空置率的下降，租赁市场上半年的租金水平都有了不同程度的上浮，较去年同期甲级（甲级以上）写字楼净租金的加权平均值上升了0.6%。相反，乙级写字楼的市场竞争更为激烈，净租金的加权平均值较去年同期下降0.8%。

四、下半年市场展望
　　06年下半年全市将有100万平方面的新增供应，而大部分的项目都集中在东部地区，这样就加剧的市场的竞争。纵使有更多的海外资本关注写字楼市场，但其基本的选择范围仅限于高品质、处于核心位置的项目，加之考察、洽谈周期过长、出价超出开发商的心理承受底限等因素，已有一些开发商在接触代理公司等渠道希望吸引更多类型的客户关注。所以，我们有理由预测部分项目会由原先的项目整售路政策为散租或散售路线。
　　
　　另外，06年年初西城区政府为更好的引资，在对金融类型企业的优惠政策方面进行了深入、细划的落实。但与此相似的优惠措施在朝阳等其它行政区域也得到了一定的推广，故金融类型企业无须局限选址的区域，同样可以享受优惠。我们将看到各个商圈在成熟发展的过程中，会吸纳更广泛范围的多元化类型客户。