注目京城商业楼宇

导语：
　　翻翻报刊杂志，有关房地产的话题大多是有关住宅的，也许是更贴近于百姓话题，从SOHO、OWNHOUSE、到经济适用房；从英式管家服务概念、豪宅概念到绿色概念……概念炒的多了，名人太明了，实在没的聊了，人们似乎烦了。事实上，房地产市场不仅仅是住宅市场，商用楼宇市场更宏大、更深厚、更专业、更现代。京城为广大强人、能人们准备了广厦千万间，为他们创业、再次开拓自己的事业而建造的房子，体现着北京这样的现代化大都市的高楼大厦的写字楼，其实与我们每个人也是息息相关的。所以，我们与商业楼宇市场上最为专业的房地产代理机构——北京万利仁行房地产经纪有限公司开办了“仁行论市”栏目，专门针对商业楼宇市场进行报道，并向大众提供市场资讯。

现将'安家杂志'记者访万利仁行摘录如下:

记者：你们这么忙，由此看来现在市场应该特别好了？
万凌：可以这么说，每年的第四季度都是写字楼的最旺季节，这是历史造成的延续，配合新一年的整体计划，客户习惯于在新年迁新址，而前几个月的市淡，造成楼盘价格较为便宜，所以这时有大量而且迅速的成交，这种热潮会延续到明年春节前，依往年经验看，我们每年第四季度的成交额会接近全年的一半。 春节后楼盘价格仍因惯性而上涨并达到高点，但客户量萎缩，市场出现短暂的真空；春节后是公寓住宅租务市场的旺季，我们的公寓部门那时侯会忙不过来。
记者：听说你们公司在商业楼宇市场，市场占有率是第一位，为何贵司对商业楼宇部门如此重视呢？
吕建军： 很抱歉，我们还没有听到有关的权威统计部门对市场成交额进行过这样的统计，就公司规模，市场专业性，外界对万利仁行评价还是不错的，这也是一个循序渐进的过程，在这个市场上如果要达到市场占有率第一，基本要达到整个市场的40%以上，我们在向这个目标努力，我们更与许多同行一同研讨，如何扩大这个市场的问题。
　　万利仁行在商业楼宇市场上对发展商和客户服务的历史已近十年，近几年来在商业楼宇经纪市场发展较快，关键是公司对这一块非常重视，经营者的专心是服务行业成功的关键。
万凌：我们都对“我们现在所从事的事业是最重要的”这一点深信不疑，北京商业楼宇市场的发展比较快，到现在也不过八年时间，相对于国外发达国家来讲，几乎是刚刚开始，鸟瞰北京，高楼大厦还是比较稀疏的，北京二环沿线大部分还是比较陈旧，即使东二环有一些集中的区域如建国门至东四十条，也还存在不少有待开发的空地，东三环这一蓝图中，有大量的补丁要添加，本来三环内的地带是最适合做商业楼宇的，因此大量供给还在未来。
吕建军：对，就象刚刚开始下的一盘围棋。中关村和金融街也只是摆了几个子儿。
万凌：商业楼宇的发展和城市经济发展有最直接的关系，譬如公司产业经营的好坏，从写字楼和商铺的空置率上能直接快速反映，前年网络热潮时，写字楼租金较前期价格上涨了一倍，泡沫破灭后，价格在不到一年的时间内飞流直下；住宅市场是经济景气度的末端反映，前面的影响造成了百姓的收入增减，并影响其消费投资信心，才会在住宅市场上有所反映。
吕建军：商业楼宇不仅仅是写字楼，商场、银行证券营业部、餐厅、健身等，都属于商业楼宇；老百姓上班，逛街，会友，购物等，除了回家，其余时间都离不开商业物业。
万凌：我们服务于房地产市场的高端领域，社会意义更大，服务要求更高。这个市场门槛很高，相对于国外发展历史来讲，是一个古老的行业，而对于国内和国外来讲，都将会有很长的发展时间并会不断地发展，由于它很专业，很难耍噱头，所以大家关注少，做商业楼宇代理的业务人员称为物业顾问，素质要求很高，顾问服务流程复杂，操作难度大，服务对象为国内外公司，成交面积大，操作时间长，我们发展这样一个高端销售团队，每一个物业顾问都应该是专家，并非一般售楼人员。
　 我们是基于针对北京所有商业楼宇进行市场研究和销售代理的机构，每天置身于大量的成交中，每个专业人员频繁地与各个大厦就租赁和买卖问题进行交涉，我们的客户群体无比庞大，我们对于市场的敏感度是肌肤相亲的，不断地对很多向我们提出咨询的发展商提出切实的建议，按照公司不断修订的操作规范为客户解决其迁址租楼，购置楼宇的全程问题，并对整个商业楼宇市场进行总结和建议，这个市场是非常需要我们的，这也是我们重视这个市场的原因。
记者：身为商业楼宇的专业顾问，您怎么看北京楼宇未来的价格走势？
万凌：北京的写字楼市场价格是受供求关系影响的，从这个市场一开始就不断地向其应有的价值中枢靠近，租价波动剧烈，卖价的波动受其拖动，也呈同方向滞后波动。中国的经济增长每年在7%以上，而北京又居于如此特殊的地位，适当的泡沫也是正常的。未来市场走势的预言需要大篇幅来累述，但得出来的结论仍然不负责任，因为有很多因素会改变支持你论点的论据。我认为价格将趋于合理性，合理的概念是符合当时的供求关系，符合当时国际上的同比，这是租价。而卖价符合当时与租价的一种数学关系。从短期上讲，北京一部分老楼盘定价过高，是因为它的入住率很高，不能降也没有必要降，这关系到维持大楼品质和续租谈判的需要，而有一些楼盘前期定价合理，最近市场热络，出现抢盘现象，我们帮客户抢了不少，这个楼盘，价格也可以调一调。未来市场楼盘价格走势会出现分化，有的楼盘在涨，有的楼盘在跌，有的高价扛势，有的低价入市，都合理，有的发展商很务实，有的发展商动作迟缓贻误商机。客户有时很迷茫，为什么有人说涨又有人说跌，为什么我的办公室今年涨价，而外面又有人告诉我有那么便宜的好盘？就是这个道理……

　记者：假如您现在要租写字间，您将选择北京哪一个写字楼？而这种标准是什么？
　 万凌：这个问题真不好回答，公司已经有了明确的具体目标，是相当不错的选择，相信我们租用了以后，会有示范效应，会带过去很多我们的客户，我们会对我们自己的事精打细算，我们一样会这样对待我们的客户。我建议客户尽可能从热销楼盘中选择，因为它们的质量价格比高，新盘往往会如此，唯一的缺点是新开楼盘的物业管理让人有所担心，我们会协助我们的客户处理这个棘手的问题；空置大增的老盘，也会出现上述情况，应重点关注。
　　　吕建军：以前的确有的客户购买楼盘，买了天价，但当时计算回报率是参照着国贸100美金的租金为基础计算的，缺乏对市场租价了解，特别是有些客户是国外的，对北京太不了解，他们透过跨国机构了解北京，跨国机构了解北京市场是通过发展商自己，发展商要赚最高的利润，所以挑支持其高价的论据，透过跨国机构传达给客户，客户本以为跨国机构是中立者，其实呢？一个代理机构一旦做了某个发展商的独家代理，就已经背叛了它的客户。其实本地化的资讯还是本地的代理机构最清楚，特别是二手经纪业务发达的代理公司。产品定价是贵是贱，与市场的接受能力有关，卖价的两极分化也很严重。
商铺近期很热，业主委托给我们的铺面，很快租出，大的租户很多，我们今年成交的旺市百利，租用了15000平方米的店铺，这是他们在北京开设的第5家店，而且继续要开更多家，我们成交的证券行特别多，相当于市场的一半以上，即使不是我们成交的也接受过我们的服务建议，当时也出现了几家证券行抢盘的景象，商铺基本上呈现严重的新增供给不足，产业分配不合理的特点。根据市场特点，解决方法很多，我们帮很多客户找到了满意的店铺。北京真正从事商铺业务的代理行很少，我们早就开始运营，这个部门已经很大很专业了。
记者：一个媒体专门报道商务楼宇，作为专业人士你们认为它对北京的购房者和各企业有什么影响？
吕建军：或许有点儿超前，行内人最感兴趣，读者也应该感兴趣了，他们大多数已经买完住房了，对住宅的关心也就趋弱了，买第二套房是为了投资，其实要论投资，住宅的回报率是最低的，且不稳定。譬如住宅业主要装修，配齐全套家具电器，租户大多一年就搬，走了以后，这些都旧了，要焕然一新成本很低，等于前面白租了，碰到好的租户还好说，碰到差的拖欠租金，哄都哄不走。写字楼的业主这些烦恼都省了，虽然写字楼的卖价贵一点儿，但租金会是公寓的3倍，且租户为法人公司，资信和稳定性要好得多，合同一般都在三年，回报高多了。读者要是带着投资的目的买房，就没必要光盯着住宅不放，我相信读者会喜欢这个栏目的。
万凌：他们不会对他们公司的办公室租金漠不关心吧。当群众们还开着捷达的时候，却不乏对奔驰宝马津津乐道，这个栏目要成功关键要具有一定的专业性和实用性。我们希望这个栏目能在读者的心目中安家。
　　住宅市场与写字楼商铺市场的一起繁荣才是房地产市场的繁荣，许多为之奋斗的人们提供了太多的真知灼见，有了这些，繁荣定将不远。

背景资料

商铺：商业零售或进行实物当场交易，或面对大众有尝服务的有实际空间存在的经营场所。商铺的关键在于商业性。商铺和住宅等消费的房地产形式的根本差别是：住宅是消费品，商铺是生产资料。商铺被称为地产里的“原始股”，并且有俗话说：'一铺养三代'。

商铺的投资价值与回报商铺投资价值：
商铺是投机市场中一种不可多得的优良投资品种，它具有较高的保值增值功能。

1． 投资形式：商铺的主要获得途径为购置和租赁。在目前市场上商铺租聘的主要途径分为期房租聘和现房租聘两种。
2． 投资周期：商铺投资者以一次资本投入，然后在长期的租聘经营活动中回收投资和取得投资利润，按现时的市场行情反映：商铺的投资回收周期约为6-8年。
3． 性质：投资者购置商铺用于自营是直接投资，投资者购置商铺是为了获得租金收益回报是间接投资。
4． 投资回报：商业利润、租金、商铺升值等。

写字楼：
现代企业由于生产与经营在地域上发生分离，致使许多大企业把总部迁入市区信息密集的地方。一方面体现公司实力和形象，另一方机与其他企业接触机会增多，更易捕捉到市场变化的动向，因此选择好的写字楼也成了一种学问。

消费者怎么考虑选择写字楼
　　1．消费者在选择写字楼时，对写字楼所处的位置，总体商业是否集中，人气是否兴旺是选择时的首要考虑。
　　2. 写字楼作为日常的办公场所，消费者对其周围的市政配套设施有着较高的要求，主要包括对外道路的交通是否便捷；是否有足够的停车位；附近是否有相关服务设施，如银行、打字、复印、餐饮设施等。
　　3.价格合理和社会形象良好写字楼的价格是否合理始终是影响买家作出选择的关键所在。
　　4.空间布局合理写字楼配套设施如：电梯、卫生设施、宽带网、空调和通讯设备是否齐备　　 有效，数量是否足够，质量是否稳定，对影响消费者购买至关重要。
　　5.在空间上，消费者希望楼层上最好无强制分隔。
　　6.消费者考虑的最后一个因素是物业管理服务水平的高低。